未来十几年房价涨幅不超5%,老黄说的

时间:2019-08-28 来源: 历史

  未来十几年房价涨幅不超5%,老黄说的

  各位来宾,很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”,来了以后才知道这个会已经开了十年了,每年举办一次,持之以恒,很有成就。

  按照会议的主题,我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求,谈一下中国房地产今后发展的趋势。我今天讲的趋势是总的内在的趋势,长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势,也就是我们现在讲供给侧的结构性趋势,体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展情况、趋势和判断。

  未来十几年房价涨幅不超5%,老黄说的

  第一,中国房地产的市场规模有多大?

  --------省略1万字-------- 总之在过去的20年,中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。

  那么今后的十几年会怎么走,是保持现状17亿平方米一年,维持10多年,还是继续每5年、10年还要翻一番,17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米?

  我的判断是今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番,还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。

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  第二,总量萎缩后,中国房地产建设的热点、重点地区在哪里?

  --------省略1万字-------- 在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。所谓“一二三四”,就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到,一般是5%-10%;但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%;它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%;它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务,还是金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总GDP的40%。

  总之,尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番,20年以后回头看,现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点,以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。在今后的十几年,房地产开发不再是四处开花、全面开花,而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。

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  第三,房价判断问题,大家很关心。

  今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

  意思就是过去十几年,中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势,都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

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  支持这个状态的原因是什么呢?大体上有三条,任何物价涨落总是跳不出三个原因:

  第一个原因就是供求关系,商品的供求关系。供不应求会涨价,供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年,中国房地产是供不应求的,人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程,所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求,就造成房价不断往上涨等等。

  第二个原因就是房价上升当然和货币有关,通货膨胀是货币现象。中国的M2从2004年、2005年开始,差不多有整整十几年左右两位数增长,一年百分之十几的增长率,有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿,去年180多万亿。而在2004年的时候,M2其实就是20多万亿。也就是说,这个十几年,M2翻了三番,也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。很幸运,被房地产吸收了一大块资金,房地产成了M2超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳,但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象,所以这些年房价上升,也是通货膨胀的现象。

  第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响,当然也会受国际经济危机的冲击。比如美国房地产大涨的时候,美国经济好,当然也会拉动世界经济一起往上走;美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏,也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程,也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

  讲这一段,我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的,我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。

  根据这个观点预测未来,在房地产供求关系方面,我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求,但是总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

  从通货膨胀看,我国M2已经到了190万亿,会不会今后的10年M2再去翻两番?不可能,这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。这几年的GDP增长率百分之六点几,物价指数加两个点,所以M2在2017年、2018年都是八点几,今年1-6月份8.5,基本上是这样。可以预判,今后十几年,M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数,保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右,房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

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  第四,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二。

  你们知道中国有多少?根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个,中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口,整个是八点几亿。

  今后十几年,基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势,房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减掉多少?我认为至少会减掉三分之二,十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个,3万个可能还太多。

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